iii KEBERKESANAN AMALAN PERANCANGAN OLEH PEMAJU HARTA TANAH UNTUK KEJAYAAN PROJEK ZULKARNAIN SAMSUL BIN RAMLI Projek Sarjana ini dikemukakan sebagai mematuhi sebahagian daripada syarat penganugerahan Ijazah Sarjana Sains (Pentadbiran Dan Pembangunan Tanah) Fakulti Geoinformasi Dan Harta Tanah Universiti Teknologi Malaysia JUN 2013
vii ABSTRAK Pengurusan projek melalui amalan perancangan yang betul akan mempengaruhi kejayaan pemaju dalam sesebuah projek pembangunan hartanah. Kegagalannya akan memberi impak yang besar terhadap pemaju bukan hanya kepada kerugian malah reputasi pemaju itu sendiri kepada pihak awam. Kajian ini dilakukan bertujuan bagi menilai amalan perancangan daripada segi tumpuan, objektif dan fasa yang diamalkan oleh pemaju di Malaysia. Bagi melaksanakan kajian ini, borang soal selidik telah diedarkan kepada 40 pemaju di sekitar Negeri Selangor yang diperolehi daripada Lembaga Perumahan Dan Hartanah Negeri Selangor (LPHS). Di dalam masa yang telah ditetapkan hanya 24 pemaju bejaya menyerahkan kembali borang soal selidik dan dapat diproses bagi menganalisa kajian ini. Secara keseluruhannya, didapati amalan perancangan yang dipraktikkan oleh pemaju di negara ini masih mempunyai kepincangan berbanding konsep amalannya yang sebenar tetapi pengaruhnya tidak dapat dikaitkan dengan jelas. Hasil kajian mendapati tumpuan perancangan adalah ke arah perancangan masa, tujuan atau objektif perancangan pula adalah dititikberatkan kepada memudahkan penyelarasan aktiviti pembangunan itu sendiri mana bagi mengenali fasa yang lebih diutamakan di dalam proses merancang adalah lebih terhadap fasa bagi mendapatkan dan mengumpulkan maklumat untuk merancang..
viii ABSTRACT Practice of project management through proper planning will affect the success of a project developer in development. The failure project will impact the image and reputation to the private developers. This study intends to evaluate the practice of planning in terms of focus, objectives and phases adopted by developers in Malaysia. For this study, there are 40 questionnaires was distributed to 40 private developers which was registered with Selangor Housing and Property Board (LPHS). From 40 private developers, only 24 was return and had been processed to analyze the study. Overall, the planning practiced by some of the private developers are still has a imbalance in their implementation. The study found that the planning focus is directed towards the planning, goal or objective that was plan according to facilitate the coordination of the development, identify a preferred phase and gather information for planning.
ix ISIKANDUNGAN BAB TAJUK MUKASURAT BORANG STATUS PSZ HALAMAN JUDUL PENGESAHAN PENYELIA PENGAKUAN PENGHARGAAN ABSTRAK ABSTRACT SENARAI KANDUNGAN SENARAI JADUAL SENARAI RAJAH SENARAI FOTO SENARAI PELAN ii iii iv v vi vii viii ix xiii xv xvi xvii 1 PENDAHULUAN 1 1.1 Pengenalan 1 1.2 Masalah Dan Persoalan Kajian 3 1.3 Matlamat Dan Objektif Kajian 5 1.4 Metodologi Kajian 5 1.5 Skop Kajian 6 1.6 Had Dan Batasan Kajian 6 1.7 Struktur Kajian 7
x 2 KAJIAN LITERATUR 9 2.1 Pengenalan 9 2.2 Definisi Perancangan 10 2.3 Definasi Projek Pembangunan Hartanah 11 2.4 Definasi Dan Konsep Perancangan Projek Pembangunan Hartanah 14 2.5 Organisasi Perancangan Projek Pembangunan 14 2.6 Konsep Amalan Perancangan Projek Pembangunan Hartanah 17 2.6.1 Tumpuan Perancangan 17 2.6.1.1 Perancangan Masa 17 2.6.1.2 Perancangan Kos 18 2.6.1.3 Perancangan Sumber 18 2.6.1.4 Perancangan Kaedah 20 2.6.2 Peranan Perancangan 21 2.6.3 Proses Perancangan 21 2.6.3.1 Marancang Proses Perancangan Yang Akan Dilaksanakan 22 2.6.3.2 Mendapatkan Dan Mengumpul Maklumat-maklumat Untuk Marancang 23 2.6.3.3 Menyediakan pelan Perancangan Projek 24 2.6.3.4 Mengagihkan / Menyebarkan Maklumat Perancangan 24 2.6.3.5 Menilai Proses Perancangan Yang Telah Dilaksanakan 24 2.7 Amalan Perancangan Projek Pembangunan Oleh Pemaju 25 2.7.1 Amalan Terhadap Tumpuan Perancangan 26 2.7.2 Amalan Terhadap Objektif / Peranan Perancangan 27 2.7.3 Amalan Terhadap Proses Perancangan 28
xi 2.8 Pengaruh Amalan Perancangan Terhadap Kejayaan Projek Pembangunan Hartanah 29 2.8.1 Konsep Dan Kriteria Kejayaan Projek 29 2.8.2 Kejayaan Projek Dari Segi Masa 31 2.8.3 Kejayaan projek Dari Segi Kos 32 2.8.4 Kejayaan Projek Dari Segi Kualiti 33 2.9 Rumusan 34 3 METODOLOGI KAJIAN 36 3.1 Pengenalan 36 3.2 Rekabentuk Kajian 37 3.3 Populasi Dan Sampel 38 3.4 Instrumen Kajian 39 3.5 Pengumpulan Data 41 3.6 Analisa Data 43 4 ANALISA DATA 46 4.1 Pengenalan 46 4.2 Organisasi Perancangan Projek 47 4.3 Analisa Tumpuan Perancangan Pemaju Dalam Melaksanakan Projek 52 4.4 Analisa Terhadap Objektif / Peranan Perancangan 53 4.4.1 Penyediaan Pelan Projek Secara Formal 53 4.4.2 Pihak Bertanggungjawab Menyediakan Pelan Projek 54 4.4.3 Analisa Keutamaan Objektif / Peranan Perancangan Projek 56 4.4.4 Tindakan Diambil Sekiranya Dalam Satu Peringkat Pemajuan, Prestasi Sebenar Gagal Menyamai Perancangan Asal 57 4.5 Analisa Terhadap Proses Perancangan 58 4.5.1 Manual Perancangan 59 4.5.2 Perolehan Maklumat Untuk Pelan Perancangan 61 4.5.3 Keutamaan Proses Perancangan 63
xii 4.6 Contoh Kes Kelewatan Pembangunan Kesan Daripada Perubahan Jenis Pembangunan - (Taman Sg. Yu Indah, Kuala Selangor, Selangor) 64 4.6.1 Latarbelakang 64 4.6.2 Proses Kemajuan 66 4.6.3 Cadangan Pindaan Komposisi Pembangunan Daripada 272 Rumah Teres Kos Rendah (RTKR) Fasa 2 kepada Rumah Teres Kos Sederhana Rendah (RTKSR) 70 4.7 Rumusan 71 5 KESIMPULAN DAN CADANGAN 74 5.1 Pengenalan 74 5.2 Pencapaian Objektif Kajian 74 5.2.1 Untuk Mengenalpasti Tumpuan Perancangan Yang Diamalkan Dalam Sesebuah Pelaksanaan Projek 75 5.2.2 Untuk Mengenalpasti Keutamaan Objektif Atau Peranan Perancangan Yang Diamalkan Dalam Sesebuah Pelaksanaan Projek 76 5.2.3 Untuk Mengenalpasti Fasa Yang Diutamakan Dalam Proses Perancangan Projek Yang Diamalkan 77 5.3 Had Dan Batasan Kajian 79 5.4 Cadangan Keseluruhan 80 5.5 Cadangan Kajian Lanjutan 80 RUJUKAN 82 LAMPIRAN 84
xiii SENARAI JADUAL JADUAL TAJUK MUKASURAT 3.1 Analisa Pengagihan Borang Soalselidik 40 3.2 Kumpulan Dan Jenis Soalan Borang Soal Selidik 42 3.3 Penggunaan Kaedah Statistik Dalam Analisis Mencapai Objektif Kajian 44 4.1 Jabatan Khusus Yang Menjalankan Perancangan Projek 47 4.2 Usia Penubuhan Jabatan Khusus 48 4.3 Bilangan Staf Di Dalam Jabatan / Bahagian 49 4.4 Pihak Yang Menjalankan Perancangan Projek Bagi Firma Yang Tidak Mempunyai Jabatan Khusus Bagi Menjalankan Kerja Perancangan Projek 51 4.5 Turutan Pengkelasan Tumpuan Perancangan Pemaju 52 4.6 Penyediaan Pelan Projek Secara Formal 54 4.7 Pihak Bertanggungjawab Menyediakan Pelan Projek 55 4.8 Pengkelasan Keutamaan Objektif / Peranan Perancangan Pemaju 56 4.9 Tindakan Sekiranya Dalam Satu Peringakat Pemajuan Prestasi Sebenar Gagal Menyamai Perancangan Asal 57 4.10 Manual Perancangan 59 4.11 Kepatuhan Terhadap Manual / Prosedur Dalam Merangka Perancangan 60 4.12 Perolehan Maklumat Untuk Pelan Perancangan 62 4.13 Keutamaan Proses Perancangan Pemaju 63 4.14 Kelulusan Harga Dan Koata Taman Sg. Yu Indah 66
xiv 4.15 Status Unit Siap Dan Unit Terjual Taman Sg. Yu Indah 68 4.16 Progress Pembinaan Fasa 1 (2013) Taman Sg. Yu Indah 70 4.14 Kelulusan Harga Dan Kuota Taman Sg. Yu Indah 66
xv SENARAI CARTA CARTA TAJUK MUKASURAT 4.1 Pecahan Jabatan Khusus Yang Menjalankan Perancangan Projek 47 4.2 Pecahan Usia Penubuhan Jabatan Khusus 48 4.3 Pecahan Bilangan Staf Di Dalam 50 4.4 Pecahan Pihak Yang Menjalankan Perancangan Projek Bagi Pemaju Yang Tidak Mempunyai Jabatan Khusus Bagi Menjalankan Kerja Perancangan Projek 51 4.5 Pecahan Penyediaan Pelan Projek Secara Formal 54 4.6 Pecahan Pihak Bertanggungjawab Menyediakan Pelan Projek 55 4.7 Pecahan Tindakan Sekiranya Dalam Satu Peringakat Pemajuan Prestasi Sebenar Gagal Menyamai Perancangan Asal 58 4.8 Pecahan Manual Perancangan 59 4.9 Pecahan Kepatuhan Terhadap Manual / Prosedur Dalam Merangka Perancangan 61 4.10 Pecahan Perolehan maklumat Untuk Pelan Perancangan 62
xvi SENARAI RAJAH RAJAH TAJUK MUKASURAT 2.1 Fungsi Pengurusan 10 2.2 Proses Pembangunan Hartanah di Malaysia 13 2.3 Proses Perancangan Sumber Yang Diringkaskan 20 2.4 Hubungan Fasa-fasa Dalam Proses Perancangan 22 2.5 Hubungan Antara Matlamat, Ukuran Prestasi Dan Kejayaan Projek 30 2.6 Hubungan Antara Tumpuan Perancangan, Matlamat Projek Dan Kejayaan Projek 31 3.1 Carta Aliran Proses Perlaksanaan Kajian 37
xvii \ SENARAI FOTO FOTO TAJUK MUKASURAT 4.1 Progres Pembinaan Fasa 1 (2011) Taman Sg. Yu Indah 67 4.2 Cadangan Pembinaan Fasa 2 Taman Sg. Yu Indah 68 4.3 Progres Pembinaan Fasa 1 2013 Taman Sg. Yu Indah 69
xviii SENARAI PELAN PELAN TAJUK MUKASURAT 4.1 Pelan Kelulusan Susunatur (1996) Taman Sg. Yu Indah 65
BAB 1 PENDAHULUAN 1.1 Pengenalan Perancangan di dalam projek pembangunan hartanah adalah kesinambungan daripada beberapa peringkat dalam menentukan kejayaan sesuatu projek yang dijalankan. Ia merupakan salah satu amalan penting dan tidak wajar diabaikan dalam melaksanakan sesuatu projek memandangkan ia memberikan pengaruh yang besar terhadap kejayaan projek berkenaan. Amalan perancangan yang dilaksanakan secara teorikalnya akan dapat memastikan sesuatu projek berjaya mencapai matlamatnya iaitu secara tradisionalnya diukur dari segi masa, kos dan kualiti. Namun begitu dalam realitinya amalan perancangan yang dipraktikkan dilihat masih belum mencapai kesempurnaannya. Ini kerana biarpun ia diamalkan dalam pelaksanaan sesuatu projek, didapati masih terdapat projek yang mengalami kegagalan untuk mencapai matlamat yang ditetapkan. Amalan perancangan projek di dalam pembangunan hartanah bolehlah dilihat daripada segi tumpuan, peranan dan proses amalan itu sendiri. Tumpuan amalan perancangan yang dilaksanakan akan menunjukkan tahap kefahaman pihak terbabit tentang maksud sebenar perancangan. Peranan amalan perancangan yang dilaksanakan pula akan menentukan sebab perancangan itu dilaksanakan oleh sesuatu pihak manakala proses amalan
2 perancangan yang dilalui akan menjelaskan cara pihak terbabit melaksanakan kerja perancangan. Kajian oleh Laufer & Tucker (1987) telah menyatakan bahawa tumpuan, peranan dan proses amalan perancangan yang dinyatakan di atas didapati masih kurang difahami dan kerap menimbulkan kekeliruan pada kalangan pihak yang terlibat dengan kerja-kerja perancangan projek akan menimbulkan ketidak keberkesanan amalan perancangan projek sehingga menggagalkan projek berkenaan mencapai matlamatnya. Dalam industri pembangunan di Malaysia, amalan perancangan projek pembangunan berkembang sejajar dengan perkembangan industri ini. Ia semakin mula mendapat perhatian serius sejak beberapa tahun kebelakangan ini apabila banyak projek-projek berskala besar dan bersifat kompleks daripada sudut pembangunan mula didirikan di negara ini. Ini jelas dapat diperhatikan apabila kebanyakan pemaju telah mewujudkan jabatan atau bahagian khusus bagi mengendalikan amalan perancangan projek ini sahaja dengan menamakan antaranya seperti Jabatan Perancangan & Kawalan Projek. Selain itu, dewasa ini profession dan jawatan khusus untuk mengendalikan amalan ini juga semakin banyak diiklankan di iklan jawatan kosong dengan panggilan seperti Planning Engineering, Project Planner Scheduler, Project Coordinator dan sebagainya. Kewujudan perunding khusus yang menawarkan khidmat perancangan projek di Malaysia juga telah membuktikan bahawa amalan perancangan projek di Malaysia juga telah semakin berkembang dan mendapat perhatian dalam industri pembangunan di negara ini. Oleh yang demikian, timbul persoalan sejauh manakah keberkesanan amalan perancangan yang telah dilaksanakan oleh pemaju-pemaju di negara ini. Biarpun pada mata kasarnya dilihat amalan ini telah semakin berkembang dan mencapai kemajuan di negara ini namun ia masih dikatakan sebagai faktor penyumbang kepada kegagalan projek mencapai matlamatnya baik dari segi masa, kos dan juga kualiti projek yang dihasilkan.
3 1.2 Masalah Dan Persoalan Kajian Seperti yang telah diperbincangkan di atas, aspek perancangan projek telah dikatakan sebagai antara faktor penyumbang kepada kegagalan projek, ini adalah disebabkan oleh amalan yang dipraktikkan pada masa kini masih kurang sempurna kerana tidak mengikut konsep dan teori perancangan projek seperti mana yang disarankan. Antara masalah-masalah amalan perancangan telah dikenalpasti ialah : Masalah pertama, tumpuan amalan perancangan tidak dilakukan secara menyeluruh kerana ia difokuskan kepada terhadap matlamat utama yang ingin dicapai sahaja. Amalan perancangan yang sewajarnya adalah dilakukan secara menyeluruh dengan mengambilkira semua matlamat. Perancangan yang menyeluruh akan melibatkan tumpuan yang seimbang terhadap perancangan masa, kos, sumber dan kaedah. Masalah kedua melibatkan amalan perancangan yang keduanya ialah objektif atau peranan yang dimainkan oleh amalan perancangan adalah kurang tepat dan skopnya telah disempitkan. Dalam memastikan keberkesanan perancangan tidak seharusnya disempitkan skopnya sehingga membataskan keupayaan amalan perancangan itu sendiri. Peranan amalan perancangan projek bagi pembangunan hartanah sebenarnya amat luas antaranya untuk memudahkan pengarahan dalam perlaksanaan komponen projek, memudahkan penyelarasan aktiviti pembinaan, memudahkan kawalan ke atas prestasi projek, meramal keadaan masa depan, memastikan kecekapan penggunaan sumber, memastikan projek berupaya untuk dibina sebagai langkah persediaan menghadapi keadaan kontigensi (Laufer & Tucker, 1987). Masalah ketiganya; proses amalan perancangan hanya diberi penekanan terhadap fasa tertentu sahaja dan bukannya secara menyeluruh. Sewajarnya setiap fasa dalam proses amalan perancangan diberi penekanan dan tidak seharusnya diabaikan kerana setiap satunya mempunyai kepentingan yang tersendiri. Berdasarkan kajian Laufer & Tucker (1987), proses perancangan yang berkesan hendaklah dimulakan dengan membuat persediaan merancang proses perancangan yang akan dilaksanakan. Setelah itu, maklumat-maklumat untuk merancang akan dicari dan dikumpulkan. Proses amalan perancangan ini akan diteruskan dengan menyediakan pelan perancangan projek dan kemudiannya diikuti dengan pengagihan dan penyebaran maklumat
4 perancangan. Akhir sekali proses perancangan yang telah dilaksanakan hendaklah dinilaikan keberkesanannya. Masalah-masalah yang dikenalpasti di atas menurut Laufer & Tucker (1987) lagi telah mewujudkan kecacatan dan kelemahan dalam perancangan projek sehingga menjadikan tidak berkesan. Perancangan yang dilaksanakan secara tidak berkesan pula banyak dikaitkan sebagai punca projek sukar mencapai kejayaan. (Kerzner, 1998; Ritz, 1994; Askew, Mawdesley & O Reilly, 1997). Biarpun pada asasnya menentukan sama ada sesuatu projek itu berjaya adalah sukar dan kompleks kerana merupakan suatu konsep yang abstrak, namun secara tradisionalnya kejayaan projek bolehlah diukur melalui masa, kos dan kualiti projek berkenaan. (Kerzner, 1998; Chan, Scott & Lam, 2002). Berdasarkan masalah amalan perancangan dan hubungkaitnya dengan kejayaan projek sepertimana yang telah dinyatakan di atas, maka terdapat beberapa persoalan yang timbul berhubung amalan perancangan projek yang dilaksanakan oleh pemaju-pemaju di negara ini. Persoalan-persoalan tersebut yang akan menjadikan persoalan kajian ini adalah seperti berikut: Pertama, apakah tumpuan perancangan yang diamalkan sejauh manakah pengaruh dan hubungannya terhadap kejayaan projek? Kedua, apakah keutamaan objektif atau peranan perancangan yang diamalkan dan sejauh manakah keberkesanannya? Ketiga, apakah fasa yang mendapat keutamaan dalam proses perancangan yang diamalkan dan sejauh manakah keberkesanannya? Maka kajian ini akan cuba mengenalpasti amalan perancangan projek yang dilaksanakan oleh pemaju-pemaju di Malaysia serta mengenalpasti sejauh manakah kesannya dalam mempengaruhi kejayaan projek terhadap masa, kos dan kualiti.
5 1.3 Matlamat Dan Objektif Kajian Secara keseluruhannya, objektif utama yang ingin dicapai melalui kajian ini adalah seperti berikut : (i) (ii) (iii) Untuk mengenalpasti tumpuan perancangan yang diamalkan dalam sesebuah perlaksanaan projek. Untuk mengenalpasti keutamaan objektif atau peranan perancangan yang diamalkan dalam sesebuah perlaksanaan projek. Untuk mengenalpasti fasa yang diutamakan dalam proses perancangan projek yang diamalkan. 1.4 Metodologi Kajian Secara keseluruhannya kajian ini merupakan sebuah kajian yang berbentuk mengenalpasti punca dan kesan. Instrumen kajian yang digunakan adalah set soal selidik yang perlu dijawab oleh pemaju-pemaju berlandaskan projek yang telah siap dilaksanakan. Pemilihan responden adalah dibuat berdasarkan senarai nama pemaju yang telah dikeluarkan oleh Lembaga Perumahan Dan Hartanah Negeri Selangor (LPHS). Sebanyak 40 nama dan maklumat pemaju telah diberikan dan disoalselidik telah pun diedarkan kepada pemaju-pemaju tersebut. Data yang diperolehi dari soalselidik ini dianalisis menggunakan kaedah statistik yang digunakan bagi mencapai objektif kajian iaitu frekuensi, min dan analisis perbandingan min.
6 1.5 Skop Kajian Perancangan projek dalam industri pembangunan hartanah melibatkan satu amalan yang luas. Bagi tujuan kajian ini, amalan perancangan projek hanya akan ditumpukan terhadap perlaksanaannya oleh pemaju-pemaju di Malaysia. Amalan perancangan projek juga boleh dilihat dari pelbagai aspek. Namun bagi kajian ini, amalan perancangan projek akan hanya diteliti dari aspek-aspek berikut : (i) (ii) (iii) Tumpuan Perancangan Peranan Perancangan Proses Perancangan 1.6 Had Dan Batasan Kajian Had dan batasan kajian ini adalah seperti berikut : (i) Had dan batasan maklumat responden yang dikeluarkan oleh Lembaga Perumahan Negeri Selangor (LPHS) adalah kepada pemaju yang telah menjalankan projek di sekitar Negeri Selangor sahaja. Dikhuatiri bilangan responden ini mungkin tidak dapat menggambarkan populasi syarikat pemaju-pemaju lain yang sebenar di negara ini. (ii) Maklumbalas responden yang diterima adalah 60% daripada jumlah sebenar borang soalselidik yang diedarkan. Dikhuatiri maklum balas yang kurang ini akan menjejaskan penemuan kajian untuk menggambarkan amalan perancangan projek pemaju-pemaju secara keseluruhannya.
7 1.7 Struktur Kajian bawah : Struktur kajian ini dibahagikan kepada lima bab, seperti yang ditunjukkan di (a) Bab 1 Bab ini merujuk kepada pengenalan kepada kajian yang dijalankan. Ianya menggariskan permasalahan dan persoalan kajian, diikuti oleh matlamat ataupun objektif kajian, metodologi serta skop kajian secara lebih terperinci. (b) Bab 2 Bab ini akan mengupas maksud sebenar perancangan, pembangunan harta tanah,organisasi pemaju daripada sudut literatur. Perkara yang dinyatakan adalah berasaskan atau melalui sumber-sumber bercetak seperti buku, majalah, laman web, jurnal, laporan, tesis dan sebagainya. (c) Bab 3 Di dalam bab 3 ini, akan menunjukkan pendekatan, rekabentuk, populasi dan juga sampel yang digunakan bagi menerangkan teknik pengumpulan data dan cara data dianalisa. Setiap langkah kajian metodologi ini diterangkan daripada permulaan dan penyediaan perancangan kajian ini sehinggalah keputusan akhir diperolehi. (d) Bab 4 Secara amnya, bab ini merupakan fasa menganalisa dan menilai daripada data yang telah diperolehi bagi setiap borang soal selidik yang telah dipulangkan oleh pemaju. Cara, kaedah ataupun metod akan digunapakai bagi memastikan keputusan yang diperolehi teratur dan dapat dianalisa sepenuhnya.
8 (e) Bab 5 Bab terakhir ini adalah merangkumi pencapaian objektif, penyelesaian serta rumusan bagi setiap keputusan permasalahan yang telah ditemui di dalam kajian ini. Cadangan lanjutan yang dapat dijadikan panduan kepada kajian dan penyelidikan yang akan datang berhubung dengan amalan perancangan projek harta tanah dapat juga dirumus di dalam bab ini.